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投资性房地产会计与企业所得税处理比较

时间:2019-01-28 14:11  点击:  作者:飞天小白龙  来源:杏耀平台原创

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[]投资性房地产是新会计准则确认的新资产,企业所得税法规中没有相应的资产。会计准则中投资性房地产的企业所得税处理,应当依据企业所得税固定资产和无形资产的相关规定。从投资房地产会计处理的角度出发,分析比较了投资性房地产的会计处理与、后续计量、的转换和处置以及企业所得税。

[关键词]投资房地产公允价值计量模型成本计量模型投资房地产转换

将、投资性房地产确认与初始计量会计处理和企业所得税处理进行比较

(1)新企业会计准则的规定

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值而持有的房地产,或两者兼而有之。包括(1)已租赁的土地使用权; (二)增值后持有并准备转让的土地使用权; (3)已租赁的建筑物。

(二)关于企业所得税的有关法律法规的规定

纳税人的固定资产是指已使用一年以上的房屋。、建筑物、机器、机械、运输和其他与生产相关的设备、、设备、工具等无形资产是指纳税人长期使用但没有实物形式的资产,包括专利权、商标权、版权所有、土地使用权、非专利技术和商誉。

(3)投资性房地产按企业所得税确认为固定资产和无形资产

投资性房地产会计与企业所得税处理比较

确认为会计投资性房地产的土地使用权,在企业所得税中确认为无形资产,并按照无形资产的有关规定处理。

投资性房地产的后续支出会计和企业所得税处理的比较在、

(1)投资性房地产后续支出新会计准则的规定

企业会计准则规定,当投资性房地产有后续支出时,如果支出能够使相关经济利益流入企业,且支出成本能够可靠计量,则应予以资本化,并计入成本。投资房地产。不符合上述条件的,发生时应当直接计入当期损益。

(二)关于企业所得税的有关法律法规的规定

企业所得税的有关规定,规定符合下列条件之一的固定资产的修缮,视为固定资产改良支出;(1)发生的修缮费用应当超过原值的20%以上。固定资产; (2)修理后资产的经济使用寿命延长2年以上; (3)修理后的固定资产用于新的或不同的用途。纳税人的固定资产维修费用可以在当期直接扣除。纳税人的固定资产改良支出,如果相关固定资产尚未完全折旧,可以增加固定资产的价值;如果相关固定资产已全额折旧,可以作为递延费用,并在不少于5年的时间内平均摊销。 。

(3)会计准则与企业所得税法规的比较

对作为投资性房地产管理的建筑物的后续支出,规定了会计准则和企业所得税法规,并根据不同情况要求资本化或费用处理。然而,作为投资性房地产管理的建筑物的后续支出,资本化处理和费用处理的标准与会计标准和企业所得税的标准不同。

投资性房地产会计与企业所得税处理比较

San、投资性房地产后续计量处理与企业所得税处理的比较分析

(1)使用公允价值计量模型的会计处理不在企业所得税中确认

会计准则规定,采用公允价值计量模式的投资性房地产,不计提折旧,不予摊销。账面价值应根据资产负债日投资性房地产的公允价值进行调整。公允价值和账面价值是问题之间的差异,是当前的损益。

使用公允价值计量模型的会计处理不在企业所得税中确认。

(2)使用成本计量模型的会计处理与企业所得税处理一致

1.没有减值迹象,使用成本计量模型的会计处理基本符合企业所得税处理。

会计准则规定,在成本模式下,投资性房地产应根据《企业会计准则第4号——固定资产》和《企业会计准则第6号——无形资产》进行计量,折旧或摊销。如果没有减值迹象,使用成本计量模型的会计处理基本上与企业所得税处理一致。

2.存在减值迹象,使用成本计量模型的会计处理与企业所得税处理不一致。

如果有任何减值迹象,应按照《企业会计准则第8号——资产减值》的规定处理。需要对账面价值进行审核,并根据要求进行减值准备。具体做法符合固定资产和无形资产的规定。

企业所得税法规的有关规定规定,不得扣除固定资产和无形资产的减值损失。

、办公室投资性房地产转换会计处理与企业所得税处理的比较与差异分析

(1)投资性房地产转换为一般固定资产或无形资产核算和税务处理的比较

1.当企业将原先按成本计量模型(未计提减值准备)计价的投资性房地产转换为一般固定资产或无形资产时,该资产的会计和企业所得税基本相同。

2.当企业将原先按成本计量模型计量的投资性房地产(已减值减值)转换为一般固定资产或无形资产时,会计和企业所得税在资产估值中不一致。3.当企业将最初使用公允价值计量模型估值的投资性房地产转换为一般固定资产或无形资产时,会计和企业所得税在资产的估值中不一致。

新企业会计准则规定,转换前采用公允价值计量模型的投资性房地产转换为自用房地产时,转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值。 。 (二)自用房地产或库存转换为投资房地产会计和税收待遇的比较

1.会计准则

新会计准则规定,将自用房地产或存货转为投资性房地产时,应当按照转换后的投资性房地产采用的计量模式分别处理。通过成本计量模式计量转换后,转换前资产的账面价值直接用作转换后的投资性房地产的账面价值。如果转换后使用公允价值模型进行计量,则计算转换日期的公允价值。如果转换日的公允价值低于账面价值,则差额为当期损益;如果转换日的公允价值高于原账面价值,则差额为所有者权益中的资本公积。

2.企业所得税相关法规

企业所得税的有关规定规定,开发企业应将开发产品转换为固定资产作为销售,并在产品所有权或转让使用权时确认收入(或利润)的变现。

3.会计处理与税收待遇的比较

当房地产开发企业将开发产品转化为固定资产(投资性房地产)时,无论企业采用成本计量模型还是采用公允价值计量表对投资性房地产进行估值,企业所得税处理均为(1) )当前确认被视为与销售相同; 2)根据开发产品的公允价值,确认为企业所得税固定资产的原始估值。

、投资性房地产投资中会计处理与企业所得税处理的比较与差异分析

新会计准则规定,当投资性房地产被处置或永久退出使用且预计不会从处置中获??取经济利益时,应当终止投资性房地产。企业销售、转让、退还投资性房地产或发生投资性房地产的损害,扣除其账面价值和相关税费后的处置收入金额计入当期损益。

企业所得税法规将投资性房地产转为固定资产或无形资产,并按照取得的收入与应纳税所得额和相关税费之间的差额确认损益,计入当期应纳税所得税。收入。

企业将房地产投资确认为投资时,应当将确认为固定资产和无形资产的企业所得税的原应纳税成本计入当期损益。在投资房地产持有期间,记录可以扣除企业所得税前的土地使用权销售额和固定资产折旧,同时记录会计和税务处理的差额。引用

[1]《会计》。 2007年注册会计师考试辅导教材。中国财政经济出版社。

[2]《税法》。 2007年注册会计师考试辅导教材。经济科学出版社。

[3]高级立法,赵桂娟,张建伟。《企业会计准则与涉税处理精解》。经济管理出版社。


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