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我国住宅房地产价格持续上涨的原因分析

时间:2019-01-30 10:29  点击:  作者:飞天小白龙  来源:杏耀平台原创

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[]本文分析了城市化过程中的因素、居民收入、人口结构、房地产投机、开发成本等因素,通过收集国内外房地产市场相关信息,并列举大量数据进行论证分析指出,目前房地产价格持续上涨的关键因素是发展成本因素,并得出结论:房地产开发成本中土地成本的增加是直接导致房地产开发成本上升的核心因素。房地产价格。

关键词:房地产价格,土地价格,人口结构,收入水平,总需求

我国住宅房地产价格持续上涨的原因分析

近年来,房地产价格持续上涨,使得一些普通人明显感到商品房的价格变得越来越不可接受。房价与收入的比率是衡量房地产价格水平的重要指标。从消费者购买力和房地产市场价格水平的角度,解释了房地产价格的合理性。一般认为房价与收入的比例在4到6之间是合理的。由于房地产销售价格的统计数据不同,我们得到的价格与收入比率与发达国家相比相对较小。在中国,这个数字大大超过了。在许多地区,购买了一套80平方米的住房,价格与收入比高达13个。可以说,房地产开发商开发的商业房主是中等收入家庭的住户。城市。

社会总需求增加、会导致房价上涨

1、加速城市化导致总需求增加

我国住宅房地产价格持续上涨的原因分析

对于中国而言,无论是解决农村问题还是加快区域发展步伐,城市化似乎都是必由之路。研究表明,城市人口增长对房地产市场的增长远远大于居民的收入增长。城市化本质上是整个社会经济结构的变化过程,包括人口结构、产业结构和需求结构。在这个过程中,农业人口比例逐渐下降,工业和服务人口比例逐渐增加,人口和工业集中在城镇,生产方式和生活方式、已转变为、密集型、市场化和社会化。这将对房地产行业产生不可估量的影响(见表1)。

城市化进程改变了人口结构。城市化水平表明城市非农业人口与总人口的比率。城市的经济发展和就业机会的增加吸引了大量的农村人口到城市。城市人口比例的扩大是经济全球化的趋势。今天,每年大约有500万农村青少年通过上大学进入这个城市。这些人在几年后上班后将成为城市人口。此外,许多城市为了推动当地经济的城市建设,正在给予定居等优惠措施,以吸引当地农村富裕人口到城市地区。中国的城市化水平从1975年的17.5%上升到2006年的43.9%。2、居民收入水平显着增加,导致总需求增加

近年来,中国城市居民的收入迅速增加。 2006年,可支配收入达到11759元(见表2)。

首先,收入的增加提高了居民购买的能力,居民改善生活条件的愿望也得到了加强。其次,绿色住宅、健康住宅、生态住宅、可持续住房正在上升,商品住宅等级明显提高,且有效需求非常强劲;拆迁安置增加了房地产市场的整体需求,这种需求将保持稳定增长。最后,自1998年以来,政府选择“房地产消费”作为刺激经济增长的“政策惯性”的切入点,并被“入世”、。 “深圳”和“深博”等好消息影响了房价不可避免地上涨的“预期”,刺激了房地产消费需求和投资需求。此外,受人民币升值预期的影响,大量国际热钱和热钱涌入国内,进入高端房地产领域,增加了市场的投机需求成分。

3、人口变化促使总需求增加

由于20多年前开始的严格的国家政策,对房屋需求最强烈的人口结构部分正在发生变化。据统计,由于计划生育政策的实施,到2008年,中国25-34岁年龄组的人数将下降到30%左右。但与20世纪80年代出生率较低相反,中国人口在20世纪70年代处于快速增长期。到20世纪90年代末,在这些快速增长期间出生的人基本上已经达到了买房的年龄。正是在这个时候,中国开始正式启动房地产市场的建设。在一定程度上,中国房地产市场的蓬勃发展与这个年龄段的购买和消费密切相关。

两个、的开发成本导致房价上涨

1、土地价格继续上涨

很多人都知道房价目前很高,而且价格上涨了很多。但是,我不知道土地价格几乎是房价的两倍。例如,国家统计局显示,2007年前三季度,全国70个大中城市的土地交易价格。涨幅更快,累计平均值上涨12.8%。土地价格交易指数2000-2006(见表3)。

那么土地价格上涨的原因是什么?首先,近年来该国的土地供应量有所减少。 2001年至2004年期间,全国土地供应呈现快速增长态势,但增速逐步下降。自2005年以来,全国土地销售面积下降,2006年同比下降3.7%。土地供应面积下降的主要原因是自2004年以来“根”调控政策收紧。在土地供应减少的同时,该国对房地产的需求持续增长,开发商也以高价竞争。其次,抑郁现象变得突出,导致土地库存无法及时转化为房地产供应。 2001年,全国房地产开发面积占购买面积的67%,2003年占56%; 2005年这一比例为54%,这一比例逐年呈现下降趋势,这证明房地产项目开发周期普遍拉长,许多开发企业土地储备有所增加,并且有不少擅自占地者。 2、建筑成本上升

建筑业需要消耗大量铁矿石、煤炭、木材、水泥等资源,而这些资源有其自然增长速度,过度需求将导致其价格飙升。建筑业是能源消费的主要产业。对于房地产行业来说,年增长率为20亿平方米,其资源和能源消耗可想而知。近年来,世界能源价格一直在高速上涨,而中国的能源和建材价格也有所上涨(见表4),这将不可避免地对开发成本产生相当大的影响。

2008年2月18日,新日铁公司和韩国浦项制铁公司宣布,他们已与三大铁矿石供应商之一淡水河谷达成协议,同意伊塔维拉粉矿的价格已上涨至每吨78.90。 4月1日实施的美元汇率上涨了65%,高档加拉加斯粉矿每吨上涨了71%。受此事件影响,宝钢2月25日第二季度碳钢价格政策主力产品热轧、冷轧上调800元/吨,分别上涨21%和17%。全国钢厂的出厂价已上涨至1。现在每吨建筑钢材的价格已经上涨了约1000元,这是一个很大的增长。只有2004年的钢铁价格具有可比性。建筑材料价格上涨和劳动力成本也直接导致建筑成本上涨。据估计,本轮建筑材料价格的上涨导致房地产开发成本增加2%至3%。

三个、分析了高房价的根本原因

以上分析影响房价上涨的主要因素,此外,如股市的不稳定将流出房地产投资市场、房地产投机、政府税收、财政政策也将产生影响房价。然而,随着城市化进程、居民收入水平、的人口结构变化因素,房地产价格上涨的推动是历史发展的必然,它不能通过政府政策改变,否则社会只会倒退。产品的成本是确定产品价格的基础。然后分析了土地成本和建设成本对房地产价格的影响,得出了近年来房地产价格上涨的主导因素,并分析了未来房地产政策的重点。

1、住房建设成本分析住房成本从2000年的每平方米700元增加到2008年的900元左右,但同期的住宅销售价格翻了一番,从2000年的每平方米1900元增加到2007年的3500元。每平方米。可以看出,建筑成本的增加是房地产价格上涨的主要因素。住宅建设成本上升是两个因素的结果:第一,原材料价格和原材料价格上涨,劳动力价格上涨;二,近年来住宅建筑结构的变化,主要是从过渡结构到钢筋混凝土结构,从而增加了工程造价。

2、土地成本分析

从表5可以看出,土地价格与房屋销售价格同步上涨,土地价格涨幅高于销售价格。

那么土地价格是房价上涨的主要因素吗?让我们看看两个例子的比较。太原市2000年左右的土地出让价格基本上是每亩20万至30万元。如果土地的规划容积率为2.5,那么新住宅楼的楼面价格约为每平方米180元(建筑面积),建筑成本为每平方米700元(建筑面积),考虑到各种市政费用、开发商利润、税金等相关费用,2000左右住宅的销售价格约为每平方米1000-1500元(建筑面积)。 2007年,太原市许多土地的价格约为4-5百万元。根据上述例子的参数,楼面价格为每平方米3000元,建筑成本约为每平方米800-1200元。那么市场价格基本在4500-6000元左右,可以看出,土地价格的上涨是房价上涨的根本原因。


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